A hitelfelvétel általános buktatói, hibái

A hitel alapvetően jó dolog, ha arra gondolunk, hogy megálmodott vágyaink realizálásának esélyét előre hozhatjuk a segítségével. Óvatosan bánjunk azonban a hitellel, bár nem félni kell a hiteltől, hanem tervezni a felvételét. A jó hitel alapos kutatást, elemzést, pénzügyi tervezést igényel. Mindenesetre a legjobb, ha tudatos pénzügyi tervezéssel, jó előre tervezetten, hitel nélkül valósítjuk meg álmainkat. Ehhez pedig sokkal kevesebb pénzre van szükség, mint tervezésre, időre és fegyelemre.

Mert mi kell egy ingatlan-álom valóra váltásához? Mindenek előtt realitás, józan ész és pénzügyi tervezés. A legfontosabb teendőnk az anyagi helyzetünk alapos felmérése, és e célból indított megtakarításaink optimális menedzselése. Ha mégis részben hitelből oldjuk meg a vételt, akkor nem a hitelre, nem a hitelből származó pénzre van szükségünk, hanem a megálmodott értékre, egy lakásra, házra vagy bármire. A realizálandó, megszerzendő értéket pedig nem szeretnénk később elveszíteni.

Feledkezzünk meg egy picit vágyainkról, másoknak megfelelni akarásról, és nézzünk szembe a reális tényekkel. Neki lehet futni egyedül is a hitelpiacnak, a sok csillogó, reklámszagú hitelnek, de ezekkel a feladatokkal a legjobb, ha független hitelbrókert, ügyfélközpontúan tevékenykedő profi hitel szaktanácsadót választunk – a jó tanácsadás többszörösen megtérül az alacsonyabb THM-ben, a részletek megismerésében, az érdekképviseletben, és a futamidő során esetleg megléphető, indokolt refinanszírozás lehetőségében. A sok hitel között el lehet tévedni, a legtöbb buktatót természetesen a nagy összegű hitelek rejtik, éppen ezért a jelzáloggal biztosított ingatlanfedezetű hitelekre érdemes nagy hangsúlyt fektetni, komoly figyelmet fordítani.

Nézzük, hogy egyedül nekifutva mikre érdemes odafigyelni!

A banki hitel felvétele előtt ajánlatos kikérni a kölcsönszerződés mintapéldányát több banktól is, hogy a számos felületen hirdetett kamatlábakon, és egyéb mézesmadzagon kívül minden részletet megismerjünk. A szerződések feltételeinek megértése komoly jogi ismeretet igényel, ugyanis a hitelintézetek törekednek érdekeik megvédésére, a szerződésben – eredeti formájában – szinte kizárólag a bank szempontjai és érdekei szerepelnek. Kevesen tudják, hogy egy független hitelbróker segítségével a banki hitelszerződésbe belekerülhetnek olyan pontok, melyek az ügyfeleket is védik.

Megfontolandó gondolatok, megválaszolandó kérdések:

• Mennyit keresek jelenleg?
• Mióta van meg ez a munkahelyem, mennyire látszik biztosnak?
• Mennyire állandó és rendszeres a jövedelmem?
• Munkahelyem elvesztése esetén mennyi idő alatt találok új munkahelyet?
• Mennyiből jövök ki egy hónap alatt?
• Milyen a családi költségvetésünk (cash-flow)?
• Mennyit tudok félretenni havonta?
• Vannak-e tartalékok a költségvetésemben, ami által tudom növelni a megtakarításaimat? (Pl. szükség esetén eladom az autót, a hétvégi telket, vagy likvidálom a befektetésem egy részét.)
• Minden forgatókönyv-változatra fel kell készülni:  jövedelem kiesése, családtag (esetleg a fő kereső, családfenntartó) elvesztése, kamatkockázat, árfolyamkockázat, más egyéb kockázatok (mind kezelhető)

A munkám során rengeteg ügyféllel találkozom, aki ezeket a legalapvetőbb kérdéseket és szempontokat sem fogalmazza meg magának. Gyakori eset, amikor az ügyfelek a lehetőségeiket messze meghaladó mértékű havi fizetési kötelezettségeket vállalnak a hitel felvételekor, abban reménykedve, hogy majd valami csoda folytán 20-30 éven keresztül hónapról-hónapra tudják fizetni a rossz hitel emelkedő törlesztőrészleteit, és szenvedni a kezeletlen kockázatok okozta problémák miatt. Nagyon fontos tudatosítani magunkban, hogy 20-30 éves időtávra (az aktív, munkával töltött teljes életidőnk felére-kétharmadára) kötelezzük el magunkat! Ennyi idő alatt gyerekeink születhetnek, nyugdíjba mehetünk, elveszíthetjük az állásunkat, vagy az egészségünket hosszabb-rövidebb időszakra, akár többször is ennyi év alatt.

A devizában felvett hitelünk törlesztőrészletei az árfolyamok, vagy kamatok számunkra kedvezőtlen változásai miatt hirtelen akár a másfélszeresére is felugorhatnak. Egy tízmilliós hitelnél egy százalékos kamatláb-emelkedés mintegy 8.500 Ft-tal növeli a havi fizetnivalónkat, a devizahitelnél egy 10%-os árfolyamnövekedés pedig újabb nyolcezer Ft-os változást okoz.

Hogyan tudjuk kivédeni, vagy legalábbis enyhíteni ezeket a problémákat?

Mit NE tegyünk?

Bármennyire is vonzó és lehetőségünk lenne rá, ne vegyünk ingatlant önerő nélkül, vagy kevés önerővel. A 2007-es évben kirobbant amerikai jelzálog-piaci hitelválság egyik oka éppen az önerő nélküli finanszírozásban volt. Amikor a FED megemelte a dollár kamatlábát, megugrottak a hitelek törlesztőrészletei, hirtelen mindenki el akarta adni a házát, de senki nem akart venni, éppen a magas banki hitelkamatok miatt. Ezért az ingatlanárak leestek és az önerő nélkül vásárlók csapdába kerültek, mert az ingatlanuk már nem ért annyit, mint a rajta lévő banki hitel, ezért nem tudtak kiszállni a hitelből, hanem maradt a végrehajtás és a teljes vagyon elvesztése.

Ne vegyünk fel olyan alacsonyan induló kezdőrészletű (tőkehalasztásos) hitelt, ahol 1-5 évig csak a hitel kamatait fizetjük, de a tőkét nem törlesztjük. Ezek valóban vonzó ajánlatoknak tűnnek a rövidlátók számára, de sajnos az elmaradt tőketörlesztés miatt a türelmi idő végétől általában megduplázódik a havi fizetnivalónk és a sima, egyenletes hiteltörlesztéshez képest is jóval magasabb lesz a havi összeg. Ha az egyenletes hiteltörlesztés összegét nem bírtuk volna fizetni indulásnál, akkor a türelmi idős hitelek megugró törlesztéseit még annyira se fogjuk tudni fizetni a türelmi idő lejárata után.

Ha a fentieket megfogadja, nagy valószínűséggel nem fog kudarcot vallani a lakáshitelével.

De mit csináljak, ha mégsem tudom fizetni a hitel törlesztését?

• A legfontosabb: ne meneküljön el a probléma elől és ne reménykedjen abban, hogy a bank nem fog rájönni arra, hogy Ön nem fizeti a hitelét. Ennek a hozzáállásnak 3 hónap alatt kényszer árverezés lesz a vége.

• Amint felmerült a probléma, menjen be a bankjához és adja elő a helyzetet, kérje, hogy találjanak ki együtt valami megoldást. Ez lehet a hiteladósság átütemezése, türelmi idő, átmeneti időre csökkentett havi törlesztőrészlet, vagy akár az, hogy a hitelező bank a szokásosnál türelmesebben vár, ameddig eladja a lakását.

• A banknak sem érdeke, hogy végrehajtás útján kelljen behajtania a pénzt.

• A banki árverést mindenképpen el kell kerülni, akár az ingatlan érték alatti értékesítésével is, mert a bank az ingatlan értékének 30-50%-áért is eladhatja a lakást, az esetleg fennálló további hiteltartozást változatlanul követelheti, az ügyfelet pedig BAR listára rakja.

• Nem megoldás, hogy az elmaradt lakáshitelt 45%-os kamatozású hitelkártyahitelből akarjuk fizetni, mert ez nem megoldja, hanem súlyosbítja a problémát!

• Ami megoldhatja a problémát, az a banki hitel kiváltása egy másik (alacsonyabb THM-mel ketyegő) banki hitellel, bár ez csak tüneti kezelés, mert a kialakult helyzet okát nem szünteti meg.

Tagadhatatlan, hogy egy kölcsön sok esetben életmentő lehet, de mielőtt beleesnénk a számunkra láthatatlan, viszont a bankok számára tökéletesre megalkotott csapdába, akkurátusan vizsgáljuk át az ajánlatot, szükség esetén pedig forduljunk szakemberhez.

Kitűnő szakmai cikk a devizahitelek megértéséhez Magas István billentyűiből (tanszékvezető egyetemi tanár, Corvinus Egyetem) ITT.